Sprzedaż mieszkania a CIT – kiedy powstaje przychód podatkowy?
Dla deweloperów oraz firm zajmujących się obrotem nieruchomościami prawidłowe ustalenie momentu powstania przychodu podatkowego ma kluczowe znaczenie dla rozliczeń CIT. W praktyce sprzedaż lokalu mieszkalnego jest procesem wieloetapowym, dlatego często pojawiają się wątpliwości, czy przychód należy rozpoznać już w momencie podpisania umowy deweloperskiej, otrzymania zaliczki, przekazania kluczy, czy dopiero przy zawarciu aktu notarialnego.
Aktualne stanowisko organów podatkowych wskazuje jednoznacznie, że decydujące znaczenie ma moment skutecznego przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Kiedy powstaje przychód ze sprzedaży nieruchomości?
Zgodnie z przepisami ustawy o CIT, za datę powstania przychodu uznaje się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, nie później jednak niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.
W przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych kluczowe jest pojęcie „zbycia prawa majątkowego”. Nieruchomości podlegają szczególnym regulacjom prawa cywilnego, które wymagają zawarcia umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego. Dopiero taka czynność wywołuje skutki prawne i powoduje przejście własności na nabywcę.
Oznacza to, że dla celów podatku dochodowego momentem powstania przychodu jest dzień podpisania ostatecznego aktu notarialnego.
Czy umowa deweloperska powoduje powstanie przychodu?
Nie. Umowa deweloperska lub umowa przedwstępna nie skutkuje jeszcze przeniesieniem własności nieruchomości.
Takie umowy tworzą jedynie zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Chociaż kupujący często dokonuje już wpłat na poczet ceny lokalu, a inwestycja znajduje się na zaawansowanym etapie realizacji, nie dochodzi jeszcze do definitywnego zbycia prawa majątkowego.
Dlatego zawarcie umowy deweloperskiej pozostaje neutralne z punktu widzenia momentu rozpoznania przychodu w CIT.
Czy przekazanie kluczy oznacza powstanie przychodu?
Również nie zawsze.
W praktyce zdarza się, że nabywca otrzymuje klucze do lokalu przed podpisaniem aktu notarialnego, na przykład w celu wykonania prac wykończeniowych. Samo fizyczne udostępnienie mieszkania nie oznacza jednak jeszcze przeniesienia własności.
Organy podatkowe podkreślają, że pojęcia „wydania rzeczy” nie można utożsamiać z samym przekazaniem lokalu do użytkowania, jeżeli nie towarzyszy temu skuteczne przeniesienie prawa własności.
Stanowisko Dyrektora KIS
Powyższe podejście potwierdza interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 9 czerwca 2026 r. (nr 0111-KDIB1-2.4010.179.2026.2.EKB).
Organ wskazał wprost, że przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstaje w dniu zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na nabywcę. To właśnie ten moment oznacza definitywne zbycie prawa majątkowego i rodzi obowiązek rozpoznania przychodu podatkowego.
Podsumowanie
Przy sprzedaży mieszkań i innych nieruchomości dla celów CIT najważniejsza jest data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Ani umowa deweloperska, ani wpłata zaliczki, ani wcześniejsze przekazanie kluczy nie powodują jeszcze powstania przychodu podatkowego.
Dla przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości prawidłowe określenie tego momentu ma istotne znaczenie dla rozliczeń podatkowych oraz uniknięcia sporów z organami skarbowymi.
Jeśli mają Państwo wątpliwości dotyczące rozliczeń CIT przy sprzedaży nieruchomości lub potrzebują wsparcia w zakresie podatków i księgowości, zapraszamy do kontaktu:
📞 Tel. 572 089 880
Komentarze